平成29年12月定例会 一般質問 質疑質問・答弁全文（高橋政雄議員）

 高品質な中古住宅の流通

Q　高橋政雄議員（自民）

昨年、空き家対策に関連して、戸建て住宅の他用途への転用時の規制緩和策、第一種低層住居専用地域の用途規制の許可制度について提言をさせていただきました。今回の空き家対策にも通じるんですが、少し切り口を変えて中古住宅の流通の面からお話をさせていただきます。
今、空き家の発生によって草ぼうぼうの状態、ごみ散乱状態、朽ち果てんばかりの家に起因する犯罪や火災、場合によっては大きな地震時の被災拡大、多く問題視されているのは皆さん御承知のとおりであります。また、そんな悪い景色は美しい町並みづくり、環境などへの障害ともなっています。正に今、良い知恵を持っての対策が強く求められているところです。
今後、人口減少の局面を迎え、空き家の増加が見込まれており、住宅等として安全に使用できるものについては、社会の重要な資源の一つとしてしっかりと流通させていくことが必要と考えます。この流通という背景から、中古住宅取引時の情報提供の充実を図ることを目的に、皆さん御存じではないかと思いますが、平成28年6月に宅地建物取引業法が改正されたんです。平成30年4月から、売り主や買い主の当事者から取引の仲介を受けた宅地建物取引業者は、その取引の対象となる中古住宅についてインスペクションの活用を売り主や買い主に促す仕組みが導入されることになったんです。
ところで、この場合のインスペクションの意味を説明しておきます。簡単に言うと、建築士による中古住宅の性能等の現況検査ということになります。このインスペクションの導入によって、第三者の建築士の検査から、中古住宅購入者にとってはより安心に近づくことになり、空き家を含めた中古住宅の流通がほんの少し促進されることが期待されます。
ところで、中古住宅の流通を語る上で、一番大切な観点があるんです。専門家の私が言うのですからよく聞いてくださいね。私たち日本の住宅は、さきの戦争による住宅不足や住宅資材不足から、戦後多くの住宅がややもすると粗製乱造に造られました。中古住宅としての価値、品質がそもそも低いんです。住宅の平均寿命、いわゆる新築から建て替えに至るまでの期間、ヨーロッパの平均では85年ほど、アメリカでは55年ほど、何と日本では30年未満です。昔の日本では、住宅を新築すると最低でも3代にわたり使ったものです。1代30年とすると100年ぐらいとなりますね。ヨーロッパ並みです。付随して、家具なども同じことが言えます。ヨーロッパやアメリカなどでは、中古住宅が新築物件と同じように流通しています。家具などと同じように古いものへの価値観が、今使い捨て文化の日本とは違うようです。でも言っておきます。戦前の日本では古くても良いものには価値を与えていたんです。良い職人と良い材料でしっかり造っておりましたから。
まとめます。良い品質のものを造るには専門の芸術家、技術者は当然として、発注、使用する側の人たちの文化度も求められるんです。その国、地域の置かれている環境、人々の教育、文化度がいいものを造り、大切に使っていくものと思います。そうなれば中古住宅も立派に流通するのです。もっとも最近の住宅は、大分機能面では品質が良くなってきたことは付け加えておきます。
質問の1点目、中古住宅の売り主や買い主にインスペクションの活用を案内することが重要と考えるが、この点について、県としてはどのようなことを行っているのか。
2点目、中古住宅を流通させるにはインスペクションのみならず、中古住宅の総合的な品質向上をどのように図っていくのか。もっとも建築の品質向上には私たち建築家に負うところも大きいので、ごめんなさいね。以上、2点について、都市整備部長にお伺いします。

A　野川達哉   都市整備部長

まず、「中古住宅の売主や買主にインスペクションの活用を案内することが重要と考えるが、県はどのようなことを行っているのか」についてでございます。
中古住宅については、自分の住んでいる住宅を売却するなど個人間の売買が多く、購入希望者はその住宅に問題がないのか不安を抱えております。
このため、平成28年6月の宅地建物取引業法の改正により、宅地建物取引業者が行う重要事項の説明時に、建物状況調査、いわゆるインスペクションの実施の有無や結果についての説明が義務付けられました。
インスペクションは、中古住宅を売買する際の判断材料となりますことから、法が施行される平成30年4月に向けて、議員お話のとおり、この制度が十分活用されるよう周知を図る必要がございます。
現在、業界団体主催の研修会において、制度説明を実施しておりますが、業界団体に加入していない宅地建物取引業者に対しましては、平成30年1月に研修会を開催し、周知を図ることとしております。
また、県民に対しましては、県のホームページへの掲載や金融機関、市町村などの窓口へのチラシ配布などにより周知に努めてまいります。
次に、「中古住宅の総合的な品質をどのように図っていくのか」についてでございます。
既存住宅の品質向上には、大規模なリフォームを伴う場合が多いことから、中古住宅の総合的な品質向上を図るためには、将来を見据え新築時に質の高い住宅をより多く供給する取組を進めることが必要でございます。
現在、住宅の品質につきましては、「住宅性能表示制度」や「長期優良住宅認定制度」が創設されております。
これらの制度は、住宅の品質向上に有効なことから、県では、制度の概要をわかりやすく紹介したホームページによる周知や事業者を対象とした説明会などにより、普及促進に努めているところでございます。
特に長期優良住宅は、100年を超える耐久性や高い耐震性などを兼ね備えた住宅を認定するものでございます。
また、認定されますと、税制上の優遇措置が受けられるほか、点検や補修の計画も策定されているなど、所有者にとっても魅力ある住宅となります。
このため、長期優良住宅の認定の促進を図るため、現在、認定手続きに関する手引き書の作成を進めているところでございます。
今後、この手引き書の説明会を開催するなど、事業者への働きかけを行うとともに、住宅性能表示制度も含め、質の高い住宅のメリットをわかりやすく周知し、中古住宅の総合的な品質向上に取り組んでまいります。

 

• 上記質問・答弁は速報版です。
• 上記質問・答弁は、一問一答形式でご覧いただけるように編集しているため、正式な会議録とは若干異なります。