都市再開発方針とは

都市再開発方針とは、都市再開発法に基づき人口集中の特に著しい政令で定める大都市を含む都市計画区域等について定めるよう努めることとされている都市再開発のマスタープランであり、従来は都市計画法に基づき都市計画に定められる「整備、開発又は保全の方針」の中で位置づけられるものであったが、平成12年の都市計画法改正により、独立した都市計画とされました。

都市再開発方針では、計画的な再開発が必要な市街地に係る再開発の目標並びに土地の合理的かつ健全な高度利用及び都市機能の更新に関する方針を明らかにする一号市街地と、一号市街地の内、特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区の整備又は開発計画の概要を明らかにする二号地区（政令で定める都市計画区域以外では2項地区）があります。

二号地区については再開発促進地区とも言われ、国及び地方公共団体は、市街地の再開発に関する事業の実施その他必要な措置を講ずるように努めなければならないとされています。又、一号市街地の内、地元調整などからみて二号地区として認められる段階までに到らない地区を再開発誘導地区とすることもあります。

又、都市再開発方針を策定することにより再開発事業において様々な優遇特例（メリット）があります。

埼玉県内の都市再開発方針の策定状況

都市再開発の方針にかかる都市計画法の改正

平成12年改正の「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律」(平成12年5月19日法律第73号)により、全ての都市計画区域において「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」(以下、「都市計画区域のマスタープラン」という)を定めることとされた。(「整・開・保」は区域区分（いわゆる線引き）を行っていた都市計画区域のみ定められていた)

都市計画区域のマスタープランは、区域区分の上位に位置づけられる都市計画となった。

区域区分を前提とする「都市再開発の方針」は、都市計画区域のマスタープランの中に位置づけることが出来なくなり、独立した都市計画として定めることとなった。

都市計画法改正概念図
	平成12年の都市計画法改正	「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」 （都市計画区域のマスタープラン）
「市街化区域及び市街化調整区域の 整備、開発又は保全の方針」 （整・開・保）
		「都市再開発方針」

都市計画のマスタープランと都市計画
（決定主体：市町村）

都市再開発法（都市再開発方針抜粋）

第2条の3

人口の集中の特に著しい政令で定める大都市を含む都市計画区域内の市街化区域（都市計画法第7条1項に規定する市街化区域をいう。以下同じ。）においては、都市計画に、次の各号に掲げる事項を明らかにした都市再開発の方針を定めるよう努めるものとする。

一当該都市計画区域内にある計画的な再開発が必要な市街地に係る再開発の目的並びに当該市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用及び都市機能の更新に関する方針

二前号の市街地のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要

2前項の都市計画区域以外の都市計画区域内の市街化区域においては、都市計画に、当該市街化区域内にある計画的な再開発が必要な市街地のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要を明らかにした都市再開発の方針を定めることができる。

3　略

都市再開発法施行令

（法第2条の3第1項の政令で定める大都市）

第1条の2

法第2条の3第1項の政令で定める大都市は、（略）川口市、さいたま市（以下略）

一号市街地の選定基準

計画的な再開発を行うことにより都市全体の機能の回復、向上に貢献することとなる市街地

（例）

• 望ましい土地利用の密度に比して現況の土地利用の密度が著しく低く、土地の高度利用を図るべき一体の市街地の区域
• 都市構造の再編や防災上の観点から土地利用の転換を図るべき一体の市街地の区域
• 個性的、魅力的な都市空間の保全・修復・形成などを図ることを通じて都市環境の向上を図るべき一体の市街地の区域
• その他特に都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため再開発を行うべき区域を含む一体の市街地

二号・2項地区の選定基準

「特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区」

選定基準：当該地区で行われることとなる面的整備事業や都市施設の整備等との整合に十分配慮し、総合的な整備が図られるようにする。

再開発誘導地区（埼玉県内では、さいたま市のみ）

当該地区の再開発が前記の目標及び方針の実現を図る上で効果が特に大きいと予想される地区（以下「戦略的地区」という。）特に早急に再開発を行うことが望ましい地区（以下「要整備地区」という。）などがあればその概ねの位置

各地区の概念図

再開発方針を定めるメリット

• 市街地の再開発の基本的方向を明らかにし、計画的に位置づけを行うことにより、再開発の積極的な推進のための動因となる。
• 市街地の再開発に関する個々の事業について、地区全体から見た十分な効果を発揮させることができる。
• 民間の建築活動を再開発へと適正に誘導することができる。
• 再開発の構想、計画の作成過程を通じて、早期の住民合意形成を図ることができる。
• 二号ないし2項地区においては、主に以下の措置が講じられている。
  • (1) 再開発事業制度により、県知事の認可を受けた優良な事業に対し、税制の特別措置が受けられる。
  • (2) 特定民間再開発制度（買換特例）及び特定の民間再開発事業制度（軽減税率）が適用される。
  • (3) 総合設計制度において、容積率の割増が認められる。（二号地区のみ）
  • (4) 都市再開発資金貸付制度において、地方公共団体による都市機能更新用地の買い取りに係る貸付が認められている。
  • (5) 市街地再開発事業の国庫補助採択基準の一つに位置づけられている。

埼玉県内で再開発方針を定めている自治体

さいたま市、川口市、春日部市、所沢市、戸田市、越谷市、蓮田市、狭山市、和光市

熊谷市、飯能市、入間市、志木市、ふじみ野市